從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，打破“土地財(cái)政”有利于改善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，但短期內(nèi)對(duì)地方財(cái)政的沖擊不容小覷。進(jìn)一步地，過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在相當(dāng)程度上得益于地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)，土地財(cái)政為地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)提供了必要的財(cái)力支持。土地財(cái)政收入下降會(huì)減弱地方政府的投資動(dòng)力，也使得地方政府失去了相當(dāng)部分資金來(lái)源。正因?yàn)槿绱耍�盡管今年要實(shí)施“有力度的積極財(cái)政政策”，但考慮到土地財(cái)政萎縮而使地方投資萎縮，中央地方財(cái)政支出的凈效應(yīng)，未必會(huì)達(dá)到“積極之效”。

　　第四，房地產(chǎn)庫(kù)存增加使金融資產(chǎn)質(zhì)量下降、銀行體系風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　雖然房地產(chǎn)具有良好的抵押品屬性，但這皆源于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定或不斷上漲的市場(chǎng)行情中。過(guò)去十多年里，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和價(jià)格高漲，不僅地方財(cái)政土地化，而且金融活動(dòng)也高度地產(chǎn)化。銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款占全部信貸余額的比重超過(guò)了20%，越來(lái)越多的金融活動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)牽連在一起。一旦房地產(chǎn)存庫(kù)增加使房?jī)r(jià)下跌，其作為防患風(fēng)險(xiǎn)的抵押品功效就會(huì)減弱，結(jié)果，以房地產(chǎn)作為抵押品的金融活動(dòng)，其面臨的信息不對(duì)稱問(wèn)題就會(huì)凸顯出來(lái)。

　　自2011年以來(lái)，我國(guó)銀行業(yè)不良貸款率持續(xù)上升的過(guò)程，就是一直伴隨著房地產(chǎn)非意愿存貨大幅增加的過(guò)程。在地方財(cái)政土地化、金融房地產(chǎn)化的背景下，房地產(chǎn)非意愿庫(kù)存增加惡化了地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這正是中央銀行迫不得已采取大規(guī)模債務(wù)置換下策的原因。

　　房地產(chǎn)去庫(kù)存化的途徑

　　房地產(chǎn)非意愿存貨上升帶來(lái)了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。要實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的目標(biāo)，房地產(chǎn)去庫(kù)存化是繞不過(guò)去的路徑之一。4月30日的政治局會(huì)議指出，要盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的“緊要”之年，托底和刺激已成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本取向。在經(jīng)濟(jì)政策與托底社會(huì)政策組合的作用下，未來(lái)一段時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入加速去庫(kù)存化的階段。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去存化的途徑是多樣的，既有市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的主動(dòng)去庫(kù)存化，也有外生性的政策驅(qū)使的被動(dòng)去庫(kù)存化。

　　首先，主動(dòng)去庫(kù)存的途徑是開發(fā)企業(yè)主動(dòng)地壓縮投資與減少市場(chǎng)供給，并通過(guò)調(diào)整價(jià)格水平，使市場(chǎng)供給逐漸地與需求相適應(yīng)。非意愿存貨上升不外乎意味著，在當(dāng)前價(jià)格水平下，房地產(chǎn)供給超過(guò)了有效需求水平。因此，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，去庫(kù)存化的重要途徑之一，就是根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)壓縮房地產(chǎn)投資、適度地降價(jià)以加快市場(chǎng)出清、加速資金回籠。

　　2010年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率一直在不斷下降，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增長(zhǎng)率達(dá)到了38%，到2015年4月份，投資增長(zhǎng)率就下降到了6%。如果說(shuō)，開發(fā)投資完成額是已經(jīng)形成的供給，通過(guò)預(yù)售，它可能已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“從商品到貨幣的驚險(xiǎn)一躍”，那么，計(jì)劃投資則是未來(lái)潛在的供給，需要準(zhǔn)備“驚險(xiǎn)一躍”。2010年和2011年初，計(jì)劃投資額增長(zhǎng)率一直保持在近40%的高水平，這形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的后續(xù)新增供給，但房?jī)r(jià)高漲抑制了有效需求，造成了隨后庫(kù)存大幅增加。這又迫使開發(fā)商降低了計(jì)劃投資總量，到2015年4月，計(jì)劃投資的增長(zhǎng)率下降到了13.7%，較前期的峰值下降了近30個(gè)百分點(diǎn)。主動(dòng)降低計(jì)劃投資增長(zhǎng)率，反映了開發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期的變化，是減少未來(lái)庫(kù)存壓力的基本途徑。